La promesa de compraventa como propuesta de gravamen en el registro de la propiedad

Abstract

La promesa de compraventa es un contrato muy común en el aspecto inmobiliario ecuatoriano en virtud del cual las partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato de compraventa. Este instrumento ha dado lugar a debates doctrinales y jurisprudenciales respecto de su naturaleza jurídica, fuerza obligatoria y posibilidad de inscribirlo. Actualmente, la promesa no tiene la fuerza de un gravamen para que limite o force la compraventa, lo que crea inseguridad jurídica para los promitentes compradores y terceros adquirentes de buena fe que desconocen la existencia de promesas anteriores sobre el bien, distorsionando el mercado inmobiliario y generando incertidumbre sobre los derechos reales. El propósito del artículo es establecer la posibilidad jurídica de inscribir en el Registro de la Propiedad del Ecuador la promesa de compraventa como gravamen, en virtud de su naturaleza contractual, los efectos de la misma y la seguridad jurídica dentro de esas transacciones. Se utilizó un enfoque cualitativo de análisis jurídico-doctrinal, analizando el Código Civil ecuatoriano, la doctrina nacional e internacional sobre contratos y la jurisprudencia. Los resultados muestran un vacío legal en lo que respecta a las promesas de compraventa y se determina que la promesa de compraventa como gravamen puede ser fundamental para fortalecer la seguridad jurídica del sistema inmobiliario ecuatoriano, protegiendo al promitente comprador de fraudes y dando certeza a terceros a través de este gravamen.